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最近は税務署のチェックも厳しくなっているから、毎年きっちり六O万円ずつ贈与していると、連続贈与として目をつけられる可能性がある。
贈与の時期や金額はある程度パラっかせておくべきだろう。
さらに夫婦聞の贈与については別の特例がある。
結婚してこO年以上たっている夫婦の聞なら居住用の不動産、あるいはマイホーム用資金にかぎって贈与が二OOO万円まで控除されるのである。
これには、日本の法律では妻の「内助の功」に対する評価が十分にされないことを補う意味もある。
このニOOO万円贈与、マイホーム資金として現金でプレゼントしてもかまわないのだが、すでにマイホームを持っているのであれば、同じ金額分の不動産を登記上で分筆したほうが有利になる。
相続や贈与の評価額は土地の路線価で決められるからだ。
路線価はふつう時価の四割から五割になっているので、同じニOOO万円のプレゼントでも不動産で渡しておけば実際の価値は倍近くになるのである。
かりに時価一億円のマイホームがあるとすれば、評価額は四OOO万円程度。
つまりマイホームの半分を奥さんに譲ることができる。
それもできるだけ建物より土地で譲ったほ・つがいい。
建物は減価償却されて年々価値が下がっていくからだ。
一方の土地は、まず値下がりすることはない。
このようにして不動産を妻との共同名義にしておけば、夫が先に死亡しても妻に譲った分だけ相続財産は減っている。
また、現在住んでいる家を売って買い替えるときも有利になる。
居住用不動産の譲渡益には三OOO万円までの特別控除枠があるが、共同名載にしておけばζ の枠も二人分使えることになる。
したがってマイホームを売却した場合、譲渡益六OOO万円までは税金がかからないわけである。
このように夫婦間二OOO万円贈与は有利な点が多いが、夫の死後も妻がそのままその家に住み続ける場合はちょっと違ってくる。
そのケlスだと次に妻が死亡したときに、子どもがもう一度相続税を取られることになる。
つまり同じ不動産に計二回の相続税がかかるわけだが、二回自には配偶者控除などもなくなるので、支払う税金の額も大きい。
相続問題を考えるときには、自分だけではなく妻の死後のことまで頭に入れておく必要があるのだ。
女「子孫に美田を残さない」資産前倒しローン若い世代のなかに、就職しても親がかりの生活から脱却できない「スッポン症候群」の人たちが多いことは、前にも触れた。
つい面倒を見てしまう親も親なのだが、マイホームまで自分で手に入れることをあきらめて、親からの相続を待っているとなると話は違う。
親の財産をあてにして自分は貯蓄もせず、好き勝手に空きられたのではたまらない。
モノが溢れている世の中で育った彼らは購買意欲も旺盛で、賛沢を楽しむζ とだけは一人前。
そこで「このままでは息子や娘の将来にもいい影響は与えない」と、財産を残すζ とを拒否する人が出てきたのも、当然.たろう。
自分で苦労して築いた財産は自分が生きているあいだに使い切って、子孫に美田は残さない、というわけである。
これもある意味では、立派な「相続税対策」といえるのだ。
そういう考え万の人が利用するべきなのが、「資産処分前倒しローン」と呼ばれるものである。
「老後ゅうゅうローン」などと銀行によって呼称はまちまちだが、老後生活を楽しむ資金としてマイホームなどの不動産を担保に銀行から融資を受けて、死んだら担保の不動産を処分してもらって借入金の返済にあてる、という方法だ。
実際に毎月五O万円ずつ年金のかたちで融資を受けてリッチな老後を満喫している人なども現われている。
このようにして財産を使い切ることを宣丑一目してしまえばスッポン息子も真面目に自分で財産づくりをしようと心を改めるだろうし、苦労した世代も豊かなハッピーリタイアメントが楽しめる、というわけである。
このシステム、およそ七年前にある老婦人の依頼によって安田信託銀行がはじめたものだが、いまではどこの信託銀行でも扱っている。
担保にできる不動産は土地付きの建物で、マンションは不可となっている。
物件や利用者の年齢制限などの条件はそれぞれの信託銀行によって違ってくるので、いくつかの銀行に問い合わせてみるといい。
融資限度額もいろいろだが、ふつうはだいたい一億円程度までである。
年金形式で受け取るようにすれば、公的年金の不足分を補って余りある金額になるはずだ。
ゆとりある老後のために、コツコツと築いた財産を使い切る。
実に健全な考え方だと思うが、どうだろうか。
第四章どこかこれからの狙い自になるか三大都市圏の不動産はどうなるか今後の動向を読む不動産開発は遠隔地化、大規模化へとの章では園内の各地域どとの不動産の現状や将来性、それに投資のポイントなどを説明しよう。
不動産投資をするとき、物件そのものの価値を見る目を持つことはもちろん大切なことには違いないが、それ以前にその物件の地域性について知っておく必要がある。
不動産の価値は地域性で決まってくる部分が非常に大きいからである。
かつてのバブル経済で浮かれていたときと違ってこれからの不動産投資はどこで何を買っても儲かるという時代ではない。
したがってキャピタルゲインを狙うにしてもインカムゲインを求めるにしても、まずは人口の動向や今後の開発計画、経済的あるいは文化的な側面、そこでどこがこれからの狙い目になるか暮らす人々のライフスタイルなど、投資する地域の特性を把握してから投資ターゲットを絞るべきである。
ただ大まかにいって、首都圏や関西圏は別として地方都市での不動産投資はインカムゲインの利回りは期待できてもキャピタルゲインはあまり大きく期待しない方が無難なようだ。
パイの小さい地方都市ヘドッと中央から大きな資金が流れ込んだ。
そのため地方都市の値上がりもかなりのものだっただけに、これからのキャピタルゲインはあまり期待できない。
さて、とりあえず園内の不動産開発動向を全般的に見てみると、首都圏や関西圏を中心にして今後もますます遠隔地化する傾向がすすむと思われる。
新幹線通勤も、前に述べたような理由でいずれは敬遠されるようになるだろうが、ここしばらくは首都圏以外の地域でもちょっとしたブlムになりそうである。
実際すでに東海道・山陽新幹線の米原t赤穂聞では有力業者による用地取得がはじまっている。
開発形態の中心になるのは、大規模住宅である。
各都市の中心部からの遠隔地佑と住宅の大規模化という二点が、これからの国内投資でキャピタルゲインを得ょうとする際の大きなポイントになるわけだ。
大規模なプロジェクトに投資するときには、開発されてすぐの物件に狙いを定めるのが基本になる。
マンションでも建売住宅でも五OO戸以上の大規模住宅は第一期、第二期の分譲価格が低めに設定されるケースが多いからである。
はじめは割安な値段で販売実績を伸ばしておいて、それ以降は少しずつ価格を高くしていくというのが売り手の基本的な戦略である。
かつては開発から三年後の価格が第一期分譲価格の二倍にまでなったこともあったほどである。
遠隔地の物件というと、どうしても「値上がりが期待できるのだろうか」というイメ!?を与えがちである。
たしかに都心部に近いほうがより価格の上昇を期待できるのは当然だが、大手不動産会社によるしっかりした商品企画がなされている大規模住宅なら将来性は十分だろう。
千葉県の土気で大々的な開発をし、何億という高級伍宅物件を販売して土地のイメiヲをあげた東急不動産の例もある。
これなどはいずれ中古物件としての需要も高まるはずである。
安首都圏はこれから寸千葉の時代」になる東京・大阪・名古屋を中心とする三大都市圏については、これから新規に分譲される物件が完全に値を下げてしまう不安はまずない。
現在の値下がり傾向はあくまでも急臨しすぎた価格の調整期間だと考えられるから、ある程度の調整がすめば、ふたたび不動産物件の価格は上昇していくはずだ。
その一つの要因としてあげられるのが、建築費の上昇傾向である。
地価の上昇が現状のまま止まったとしても、建物のコストが上がれば不動産価格は上昇していく。

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